2025년 수도권 전세난

수도권 전세난, 입주 절벽과 맞물리면 어떤 일이 벌어질까요?

 

 

 

■ 오늘 시장 흐름 요약

요즘 전세 상담을 하다 보면 “매매는 잠잠해 보이는데 전세는 왜 점점 더 부담스럽냐”는 이야기가 정말 많이 나옵니다. 내년 수도권 전셋값이 다시 오를 것이라는 전망이 이어지고 있고, 실제로 현장에서도 전세 물건이 예전만큼 넉넉하게 느껴지지 않습니다.
입주 물량은 줄어들고, 전세 매물은 감소하고, 규제까지 겹치면서 임대차 시장이 매매 시장보다 더 불안한 모습입니다. 청년 1인 가구, 신혼부부, 아이를 키우는 3~4인 가구 모두 “앞으로 전세를 어떻게 구해야 할지”를 걱정하는 상황입니다.

지금 수도권 전세 시장을 이해하려면 단순히 가격 추이만 볼 것이 아니라, 입주 절벽·정책 규제·공공분양 확대라는 세 가지 축을 함께 보는 게 중요합니다. 그래야 앞으로 1~3년 안에 어떤 변화가 올지 방향이 보입니다.

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■ 핵심 분석 ① — 전세난의 배경, 줄어드는 입주와 규제의 결합

 

첫 번째 축은 ‘입주 절벽’입니다. 여러 자료를 보면, 수도권 아파트 입주 예정 물량이 올해보다 뚜렷하게 줄어들고, 서울은 내년 입주 물량이 사실상 반 토막 수준까지 떨어질 것이라는 전망이 나옵니다. 새 아파트 입주가 줄어든다는 말은 곧, 전세 세입자가 갈 수 있는 선택지가 제한된다는 뜻입니다.
새 단지로 옮기고 싶어도 물량이 적으니 경쟁이 치열해지고, 기존 단지 전세 역시 쉽게 빠지지 않습니다. 공급이 줄어드는 상황에서 수요가 그대로이거나 늘어나면, 전셋값은 쉽게 내려가지 않습니다.

두 번째 축은 정책입니다. 토지거래허가구역 확대, 실거주 요건 강화, 갭투자 차단 등의 규제가 겹치면서 “전세를 끼고 집을 사서 임대 놓던 구조”가 크게 줄었습니다. 과거에는 투자 성격의 전세 공급이 일정 부분 시장을 떠받치고 있었는데, 이 물량이 빠지면서 전세 매물 자체가 감소하고 있습니다. 실거주 위주로 구조가 바뀌면서 집주인들이 전세를 놓지 않고 직접 거주하는 선택을 늘리는 것도 한몫합니다.

세 번째 축은 공공분양 확대입니다. 정부는 내년 수도권 공공분양 물량을 2만9000가구 수준까지 늘리겠다고 밝힌 상태입니다. 중장기적으로 보면 전세 수요 일부를 흡수해 줄 수 있는 대안이 될 수 있지만, 실제 입주 시점까지는 시간이 필요합니다. 당장 1~3년 임대차 시장의 불안을 단번에 해소하기는 어려운 구조입니다.

 

 

 

■ 핵심 분석 ② — 누가, 어디에서 더 힘들게 느끼고 있을까

 

전세난이라고 해서 모든 지역, 모든 계층이 똑같이 힘든 것은 아닙니다. 먼저 체감 강도가 높은 쪽은 직장 접근성을 중시하는 청년층과 신혼부부입니다. 이들은 대개 도심·역세권·환승역 인근을 선호하기 때문에, 이런 지역의 원룸·소형 아파트·오피스텔 전세는 빠르게 소진됩니다. “괜찮다” 싶은 집은 금세 나가고, 남는 집은 가격이 높거나 조건이 아쉬운 경우가 많습니다.

 

반대로, 교통이 불편하거나 생활 인프라가 부족한 외곽 지역, 노후 단지 밀집 지역은 같은 수도권이라도 전세 시장이 상대적으로 조용합니다. 결국 전세난은 **“수요는 많은데 공급이 적은 특정 구역”**부터 먼저 드러나는 현상이라고 보시는 게 맞습니다.

이 시기에 실수요자가 할 수 있는 준비는 생각보다 현실적인 것들입니다. 원하는 생활권을 1순위·2순위·3순위로 나누고, 전세·월세·반전세 중 어느 조합이 나에게 가장 현실적인지, 청약과 매매를 포함해 어떤 선택지들을 가져갈 수 있을지 정리해 두는 것입니다.

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■ 최근 기사 흐름

 

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■ 핵심 정리 — 전세난 시대, 체크해야 할 네 가지

 

첫째, 앞으로 2~3년 내가 머물고 싶은 생활권을 먼저 결정해야 합니다.
둘째, 그 생활권의 입주 예정 단지와 전세 시세, 월세 전환 속도를 함께 확인해야 합니다.
셋째, 청약 자격과 점수를 점검해 공공분양·3기 신도시 기회를 활용할 수 있는지 미리 준비하는 것이 좋습니다.
넷째, 전세만 고집하기보다, 월세·반전세·내 집 마련 시점까지 포함한 전체 그림을 함께 그려보는 게 필요합니다.

지금의 전세난은 단지 한두 해의 문제가 아니라, 인구 구조와 공급 구조가 동시에 바뀌는 과정에서 나타나는 현상입니다. 시장을 단순한 공포가 아니라, 나에게 맞는 전략을 찾기 위한 정보로 바라보신다면 선택지는 훨씬 더 넓어질 수 있습니다.