전세난, 왜 더 심해지죠? 2025년 전세가 폭등의 실제 원인 총정리

전세난, 왜 더 심해지죠? 2025년 전세가 폭등의 실제 원인 총정리

 

 

■ 전세 매물이 사라지고 있다… 2025년 시장은 ‘갱신 중심 시대’

2025년 들어 전세 시장이 흔들리고 있습니다.
전세 매물이 계속 줄어들고, 신규 계약을 원하는 임차인은 선택지가 크게 줄어든 상황입니다.
서울 아파트 전세 매물은 지난해 대비 약 20% 이상 감소한 것으로 집계되며, 세입자 절반 이상이 **“보증금만 올려서 계속 거주하는 갱신 선택”**을 하고 있습니다.
갱신 중심 구조가 강화되면서 신규 매물은 더 적어지고, 시장 전체 전세가가 연속적으로 오르는 흐름이 나타나고 있습니다.

---

■ 핵심 분석 ① — 왜 이렇게까지 전세 매물이 줄었을까?

✔ 1) 신규 입주 물량 감소

최근 2~3년간 전국 아파트 입주 물량이 감소하면서, 자연스럽게 시장에서 전세 물량이 줄어들고 있습니다.
새로운 입주가 적으면 기존 단지에서도 전세 공급이 활발하게 돌지 않고, 한 번 확보한 전세는 오래 유지되는 흐름이 만들어집니다.

✔ 2) 집주인의 전세 리스크 회피

전세보증보험 심사 강화, 보증금 반환 리스크, 전세 사기 후유증 등으로 인해 집주인 입장에서는 전세 공급 부담이 커졌습니다.
이 때문에 ‘월세 전환’ 흐름이 가속화되며, 기존 전세 매물이 월세·반전세로 조용히 변경되고 있습니다.

✔ 3) 수요는 많은데 공급이 줄어드는 구조

전세를 원하는 실수요는 여전히 견고합니다.
직주근접·학군·통근 시간 등 실생활 기반에서 전세 수요는 줄지 않았기 때문입니다.
수요는 유지되는데 공급은 줄어드는 구조적 불균형이 만들어지면서 전세가는 꾸준히 상승하고 있습니다.

 

 

■ 핵심 분석 ② — 전세가만 오르는 게 아니라 월세까지 동시에 오르는 이유

✔ 1) 전세의 월세화 현상

서울과 수도권은 이미 전세와 월세 비중이 거의 5:5에 가까운 시장으로 전환되었습니다.
전세의 리스크가 커지면서, 세입자와 집주인 모두 월세 구조를 점점 더 선호하게 된 결과입니다.
이 변화는 전세 가격뿐 아니라 월세 가격까지 함께 끌어올리는 요인이 됩니다.

✔ 2) 월세 상승률이 역대급

2025년 수도권 월세는 평균 6% 이상 상승했고, 일부 지역에서는 7% 후반대 상승률을 기록했습니다.
전세 매물이 줄면서 임차인이 선택할 수 있는 대안이 월세뿐이라는 점, 대출 규제와 보증보험 강화 등 제도 변화가 월세 수요를 더 자극하고 있습니다.

✔ 3) 임차인의 체감 부담 확대

보증금은 오르고 월세는 빠르게 증가하면서, 임차인 입장에서는 어느 쪽을 선택하든 부담이 커진 상황입니다.
결국 많은 임차인은 **“보증금을 더 올려 갱신”**하거나 “월세로 갈아타기” 중 하나로 선택이 제한되고 있습니다.

 

 

■ 최근 전세난·전세가 상승 관련 기사 

 

 보증금 올려도 계속 사는 이유… 전세 매물 감소
https://www.donga.com/news/amp/all/20251105/132705281/1

“보증금 올려 계속 살게요” 절반이 갱신 계약…내년엔 더 오를듯

 

내년 전국 전셋값 4% 상승 전망
https://news.zum.com/articles/101959653/%EB%82%B4%EB%85%84-%EC%A0%84%EA%B5%AD-%EC%A0%84%EC%85%8B%EA%B0%92-4-%EA%B8%89%EB%93%B1%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%82%9C-%EC%8B%AC%ED%99%94-%EC%A0%84%EB%A7%9D

"내년 전국 전셋값 4% 급등⋯전세난 심화 전망" : zum 뉴스

 

 한 주 새 전셋값 5천만 원 급등… 수급 불균형 심화
https://v.daum.net/v/20251021060626594

"한주새 5000만원 급등"…실거주 의무 강화 후 전셋값 불안

 

 수도권 월세 10년 만에 최고 상승
https://mobile.newsis.com/view/NISX20251107_0003394216

"수도권 아파트 월세, 자고나면 올라"…상승률 10년래 최고[월세시대 진입]②

 

 강남 허가구역 전세 매물 25% 급감
https://news.zum.com/articles/102310247/

“만점도 소용없다”···강남 청약 당첨, 5인 가구여야 가능 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스] : zum

■ 핵심 정리 — 전세 시장이 직면한 2025년의 현실

• 전세 매물 감소는 단순한 일시적 현상이 아니라 입주 감소 + 리스크 증가가 만든 구조적 문제
• 전세 수요는 꾸준하지만 공급이 줄어드는 상황에서 가격 상승은 불가피
• 월세 전환이 진행되며 전세·월세 모두 오르는 이중 상승 구조
• 임차인은 보증금 갱신 또는 월세 선택이라는 압축된 선택지 안에서 고민하는 상황
• 향후 1~2년은 전세난이 가라앉기보다는 더 강해질 가능성이 높은 국면